房屋租赁合同解除条件及解除后如何处理
房屋租赁合同解除条件及解除后如何处理
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1994年，解放军某部队与一家公司签订合同，将一栋大楼及场地出租用于经营酒店，租期30年，总租金3000万元。合同签订后，部队收到了部分租金，但实际使用大楼并经营酒店的却是另一家酒店公司。酒店公司对大楼进行了装修和改造，并于1996年开业。
因酒店公司未能按时支付后续租金，部队多次催讨。双方在1997年和1998年两次开会协商，同意解除合同，但要求酒店公司先付清欠款或找到新的承租方接手。酒店公司几次承诺付款却始终没有兑现。最终，部队申请仲裁，仲裁结果出来后，酒店公司不服，案件进入法院审理。
争议焦点
部队认为：酒店公司长期拖欠租金，已经构成违约，合同应当解除，部队有权收回大楼，并且酒店公司应当赔偿占用期间的损失。
酒店公司认为：部队没有按时交付大楼，也没有完成竣工验收，导致酒店无法正常经营，部队也有过错。合同解除后，部队应当返还酒店公司投入的装修、改造等费用。
法院判决
法院判决解除双方的租赁合同，酒店公司搬离大楼，并将大楼交还给部队。同时，部队应当向酒店公司支付其投入的装修、改造等固定资产的剩余价值，具体金额以评估报告为准。部队的其他损失赔偿请求被驳回。
律师分析
第一，关于合同解除的条件。双方在1997年和1998年两次会议纪要中明确表示同意解除合同，这是双方真实意思的表示，法院据此认定合同解除，符合法律规定。即使一方存在违约，只要双方协商一致，也可以解除合同。
第二，关于解除后的财产处理。酒店公司对大楼进行的装修、改造，属于对租赁物的添附。合同解除后，这些添附物无法拆除，应当归出租方（部队）所有。但部队不能无偿取得，应当补偿酒店公司这些添附物的剩余价值。法院委托评估机构对酒店公司的投入进行了评估，并以此作为补偿依据，是合理的。
第三，关于违约责任。部队主张酒店公司拖欠租金造成损失，但部队自身也存在未按时交付大楼、未完成竣工验收等过错。法院综合考虑双方过错程度，没有支持部队的损失赔偿请求，体现了公平原则。
王德林律师提示：
房屋租赁合同解除后，承租方投入的装修、改造费用如何处理，是常见的纠纷点。建议在签订租赁合同时，就明确约定合同提前解除时装修残值的处理方式。如果遇到类似纠纷，应当及时收集双方往来的会议纪要、催款通知等书面材料，这些是证明双方真实意思的关键证据。在文山地区，不少商业租赁合同期限较长，中途因经营困难或双方矛盾导致合同无法继续履行的情况并不少见，提前约定好解除条件和财产处理方案，可以避免后续更大的损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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