商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）贷款本息约1.2亿元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元的价格出售给清远金融市场。
但合同签订后，双方并未实际履行。省一建城建分公司认为，清远金融市场没有实际支付购房款，只是华泰公司单方面用债务抵销，因此起诉要求解除商品房预售合同。清远金融市场则主张，已经用贷款债权抵付了购房款，并出示了华泰公司出具的1.185亿元收据作为付款凭证。
争议焦点
省一建城建分公司认为：清远金融市场没有实际支付购房款，收据是华泰公司事后补开的，不能证明已付款，要求解除合同。
人行清远支行（原清远金融市场权利义务承继方）认为：已经用华泰公司欠自己的贷款债权抵付了购房款，收据就是付款凭证，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案的关键在于区分《抵债协议书》和《房地产预售契约》的性质。清远金融市场与华泰公司之间的《抵债协议书》性质是以房抵债协议，而清远金融市场与省一建城建分公司之间的《房地产预售契约》是商品房预售合同。两个合同性质不同，主体不同。清远金融市场不能仅凭《抵债协议书》就主张已经向省一建城建分公司付清了购房款。最终，法院判决支持省一建城建分公司的诉讼请求，解除双方的商品房预售合同。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债协议是两种不同的法律关系。预售合同的双方是开发商和购房者，以房抵债协议的双方是债权人和债务人。购房者不能因为和开发商以外的第三方有债务抵销协议，就认为已经向开发商付清了房款。
第二，付款凭证必须真实、合法。本案中，清远金融市场出示的收据虽然是华泰公司出具的，但华泰公司只是开发商的代理人，且该收据没有对应的银行转账记录等实际付款证据，法院不予采信。
第三，对于购房者来说，如果打算用债权抵销房款，必须让开发商在合同或收据上明确确认已经收到抵销款项，而不能仅凭与第三方的协议就认为已经付款。
王德林律师提示：
在商品房买卖中，付款方式一定要明确写在合同里。如果涉及以房抵债、债权转让等特殊付款方式，建议在签订预售合同前，先由开发商、购房者和债务人三方共同签署确认文件。在文山地区，我们曾遇到类似案例，当事人因为混淆了债务抵销和房款支付的关系，导致合同被解除，造成较大损失。建议购房前咨询专业律师，确保交易安全。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市