购买的土地面积缩水怎么办
购买的土地面积缩水怎么办
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家公司（发展公司）从政府获得一块土地，后来把土地转让给另一家公司（置地公司）。双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司去规划局审批时才发现，土地使用证上标明的面积和实际能用的面积不一样。
问题出在哪呢？原来这块地里有城市道路，按规划道路有30米宽，但土地使用证上只标了15米宽。加上道路属于市政设施，按规定不能转让，结果置地公司实际能使用的土地面积比合同约定的少了上千平方米。置地公司要求补偿或退款，对方不同意，只好告到法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上登记的面积是土地部门的行为，自己没过错，合同应该有效。
置地公司认为：土地使用证上标明的面积实际拿不到，而且城市道路不能转让，合同应属无效，发展公司要赔偿损失。
法院判决
最高人民法院审理后认定：发展公司提供的土地位置图未经规划部门审批，导致土地使用证上的面积与规划不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律规定不能转让，发展公司将道路面积一并转让是违法的。
最终判决：涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划的土地面积转让有效。发展公司多收的土地转让金要返还，还要赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。
律师分析
这个案子告诉我们几个重要的法律问题：
第一，城市道路、绿地等市政设施属于公共财产，法律明确禁止转让。买地时一定要看清楚土地性质，如果包含市政设施用地，这部分面积不能算在转让范围内。
第二，签土地转让合同前，一定要核实规划部门的审批文件。光看土地使用证还不够，要对照规划坐标图，确认实际可使用面积是否与合同一致。
第三，合同部分无效不等于全部无效。法院会根据实际情况，对有效部分继续履行，对无效部分做退款处理，这样既保护了交易安全，也维护了各方合法权益。
王德林律师提示：
买地或买房前，建议委托专业机构进行实地勘测，并到规划部门核实相关审批文件。在文山地区，因历史原因部分土地权属和规划信息可能存在不清晰的情况，更要注意核实。如果发现面积缩水或土地性质有问题，要及时保留证据，通过法律途径维权。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市