买房签了预售合同，实际是抵债，合同有效吗
买房签了预售合同，实际是抵债，合同有效吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）1.2亿多元贷款本息。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场来抵债，折合金额正好是欠款本息。
随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元的价格“出售”给清远金融市场。但双方实际并未按合同付款和交房。后来开发商起诉，要求解除预售合同，理由是对方根本没付房款。
争议焦点
开发商省一建城建分公司认为：清远金融市场没有实际支付购房款，所谓收据是事后补开的，合同应解除。
人行清远支行认为：购房款已经通过华泰公司用贷款抵债的方式付清了，收据就是证明，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案签订的《房地产预售契约》名为商品房预售，实为以房抵债，是双方真实意思表示，合同有效。但开发商不是债务人，抵债协议对其没有约束力，不能直接认定房款已付。最终法院判决解除预售合同，由华泰公司对人行清远支行承担还款责任。
律师分析
第一，合同名称不代表合同性质。法院会看合同背后的真实交易目的。本案中，虽然签的是“预售合同”，但实质是华泰公司用房子抵债，属于以房抵债合同，不能简单按普通商品房买卖处理。
第二，以房抵债协议只在债权人和债务人之间有效。如果房产不是债务人自己的，而是第三方的，债务人无权用第三方房产直接抵债，除非第三方同意并实际履行。
第三，收据不等于付款。如果收据背后没有真实的资金流水或银行转账凭证，仅凭一张收据难以证明购房款已实际支付。法院会综合审查合同履行情况。
王德林律师提示：
如果您遇到对方用房产抵债的情况，一定要核实房产是否属于债务人本人所有，并且要实际办理过户或网签手续，不能只签个合同、拿张收据就完事。在文山地区，类似以房抵债纠纷时有发生，建议您咨询专业律师，避免钱房两空。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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