未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以总价约4.26亿元预购“红城湖国际大厦”A座。合同约定，该合同必须经过原开发商厚南公司和凯鹏公司签证盖章才能生效。但合同签订时，厚南公司并未签字盖章。

事后，厚南公司出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为并愿意承担相应义务。顺兴公司随后支付了5000万元购房款。然而，当大厦地下室完工后，顺兴公司发现该项目的土地使用权多次转让，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，因此双方签订的《商品房购销合同》无效，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司主张：合同已经实际履行，顺兴公司也参与了设计修改，且厚南公司事后出具了承诺书认可销售行为，因此合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

最高人民法院经审理认为，深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》关于商品房预售的强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，否则合同无效。这是为了保护购房人的合法权益，防止开发商在手续不全的情况下“空手套白狼”。

第二，即使开发商事后补办手续或出具承诺书，也不能使原本无效的合同“起死回生”。法律对商品房预售的条件有严格规定，不能通过事后追认来规避。

第三，购房人在签订预售合同前，应当主动要求开发商出示“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议暂不签约付款，避免陷入法律纠纷。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到商品房预售合同纠纷，建议先核实开发商是否取得合法手续。如果已经付款但发现手续不全，应及时咨询专业律师，通过法律途径要求返还购房款，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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