房屋租赁合同履行中抗辩权如何行使

房屋租赁合同履行中抗辩权如何行使

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋大楼，租给宇航公司开商厦。合同约定，供销公司负责外部装修和供电等配套，宇航公司支付租金。但大楼建好后，供电、消防等配套没到位，商厦在未通过消防验收的情况下就开业了，后来被消防部门责令停业。双方因此闹上法庭，供销公司起诉要租金，宇航公司反诉要求赔偿损失。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司没按合同做好供电、消防等配套，导致商厦无法正常经营，所以有权拒绝支付租金。供销公司则认为，宇航公司已经开业，就应当按约付租金，配套问题可以另行解决。

法院判决

法院认定，供销公司未完成合同约定的供电、消防等义务，构成违约，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，在供销公司未履行义务期间，可以暂不支付租金。法院同时指出，商厦违法开业期间的租金标准，不能按正常经营时的约定计算，应参照实际使用情况酌情确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是一方在对方未履行义务时，可以暂时拒绝履行自己义务的权利。本案中，供销公司没做好配套，宇航公司就可以暂不付租金。

第二，房屋租赁合同履行中，如果一方违约导致房屋处于违法使用状态，比如未经消防验收就开业，这期间的租金不能按正常合同标准计算。法院会根据实际使用情况、双方过错等因素，公平确定租金金额。

第三，签租赁合同时，双方应明确各自义务的履行顺序和违约责任。如果一方违约，另一方要及时书面催告，保留证据，避免因继续履行而丧失抗辩权。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同时，建议把供电、消防等配套条件写清楚，并约定违约后果。如果对方不履行，可以依法行使抗辩权，但要注意保留证据。文山地区的朋友遇到类似问题，可以咨询专业律师，避免因盲目履行导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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