未取得预售许可证的商品房预售合同效力

未取得预售许可证的商品房预售合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证的红城湖国际大厦A座，以4.2亿余元的价格预售给海南顺兴房地产开发公司。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该项目的土地使用权存在多次转让问题，且原开发商海南厚南旅业有限公司虽事后出具承诺书认可销售行为，但始终未在预售合同上签字盖章。

当大厦地下室工程完工后，顺兴公司以深发公司不具备售房主体资格、合同缺少法定条件为由起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。案件涉及三家公司的复杂合作与转让关系，土地使用证始终登记在厚南公司名下。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签合同违反法律强制性规定，应属无效。

深发公司及厚南公司主张：厚南公司事后出具承诺书认可销售行为，且三方通过后续协议对合作关系进行了调整，合同应认定为有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订预售合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，所签《商品房购销合同》无效。厚南公司事后出具的承诺书不能补正合同效力。判决深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售许可证是开发商预售商品房的法定前提条件。根据法律规定，未取得预售许可证即对外销售房屋，所签合同因违反效力性强制性规定而无效。本案中深发公司既无土地使用权证，也无预售许可证，合同自始无效。

第二，事后追认不能改变合同无效的性质。厚南公司出具承诺书的行为，只能视为对深发公司销售行为的认可，但无法弥补合同签订时即存在的违法缺陷。合同效力应以其签订时的法律状态为准。

第三，购房者在购买预售商品房时，务必核实开发商是否已取得"五证"，特别是国有土地使用权证和商品房预售许可证。如果发现证件不全，即使价格优惠，也应谨慎签约，否则可能面临合同无效、款项难以追回的风险。

王德林律师提示：

购房是大事，签约前务必查看开发商的资质证件。在文山地区，购房者可以通过当地住建部门网站查询项目预售许可信息。如果已经签约付款后发现开发商证件不全，应及时咨询律师，通过诉讼确认合同无效并追回款项，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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