房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了九胜商厦，在商厦主体工程建至三层时，与宇航公司签订了租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期多年，租金逐年增长。宇航公司支付了部分租金后，商厦于1996年开张营业。

然而，商厦开业时消防系统、水电系统尚未完善，未经消防验收即投入使用。1997年，消防部门检查发现重大火险隐患，责令停业整改，商厦因此停业。双方因租金支付和合同履行问题发生纠纷，诉至法院。

争议焦点

郊区供销公司主张：宇航公司应按照租赁合同约定支付租金，包括停业期间的租金，因为合同已生效且房屋已交付使用。

宇航公司主张：因郊区供销公司未完成消防、水电等配套设施，导致商厦被责令停业，无法正常经营，属于违法履行状态，停业期间的租金不应按原标准支付。

法院判决

最高人民法院二审判决：房屋租赁合同有效，但合同处于违法履行状态期间，不能按照原合同标准确定租金。法院综合考虑双方过错、实际使用情况等因素，酌情降低了停业期间的租金标准，由宇航公司按较低标准支付。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使需要以对方未履行合同主要义务为前提。本案中，郊区供销公司未完成消防、水电等配套设施，导致商厦无法合法营业，宇航公司有权主张减少租金或拒绝支付过高租金。

第二，房屋租赁合同有效但处于违法履行状态时，租金标准不能机械适用合同约定。法院会根据实际使用价值、双方过错程度等因素，公平合理地确定租金金额，避免一方因违法状态获得不当利益。

第三，租赁双方在合同履行中应确保房屋符合法定使用条件，特别是消防、水电等涉及公共安全的设施。否则，不仅可能导致合同履行障碍，还可能面临行政处罚和赔偿责任。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定出租方对房屋基础设施、消防安全的保障义务，以及未履行义务时的违约责任。如果承租后发现房屋存在安全隐患或不符合营业条件，应及时书面通知出租方整改，并保留证据。在文山地区，不少商铺租赁纠纷正是因为消防验收问题引发，建议承租前先核实房屋是否具备合法营业条件。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市