未取得预售许可证的商品房预售合同无效

未取得预售许可证的商品房预售合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将正在建设的红城湖国际大厦A座卖给海南顺兴房地产开发公司，总价4亿多元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司没有取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，而且项目用地原本属于另一家公司海南厚南旅业有限公司。顺兴公司认为合同存在重大法律缺陷，起诉要求认定合同无效并返还购房款及利息。

实际上，这块地的使用权属于厚南公司，深发公司是通过项目转让才获得开发权的。虽然厚南公司后来出具承诺书认可深发公司的销售行为，但双方始终没有办理土地使用权变更登记，深发公司也没有取得商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，签订的购房合同违反法律强制性规定，应当认定为无效。深发公司则认为：厚南公司已经出具承诺书认可其销售行为，合同已经实际履行，顺兴公司也提出了设计修改意见，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》应认定为无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须已经取得土地使用权证书和商品房预售许可证，否则预售行为违法，所签合同无效。这是为了保护购房人的合法权益，防止出现“一房多卖”或项目烂尾的风险。

第二，承诺书不能替代法定手续。本案中厚南公司虽然出具承诺书认可深发公司的销售行为，但这只是当事人之间的内部约定，不能替代法律要求的土地使用权变更登记和预售许可证等法定手续。购房人不能轻信这类承诺。

第三，合同无效的法律后果是返还财产。根据《合同法》规定，合同无效后因该合同取得的财产应当返还。本案中深发公司收取的5000万元购房款应当全额返还给顺兴公司，同时还要赔偿利息损失。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，一定要查验开发商的“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。在文山地区，购房者可以通过当地住建部门官网或政务服务中心查询楼盘是否取得预售许可。切勿轻信开发商的口头承诺，避免因合同无效导致资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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