房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了一份房屋租赁协议。协议约定，宇航公司承租整幢商厦，租期较长，租金逐年递增，并约定了定金支付和开业时间。双方还签订了补充协议，约定由郊区供销公司负责解决商厦的用电、消防等配套设施。

然而，商厦在未通过消防验收的情况下就开业了。消防部门检查后发现存在重大火险隐患，下达了整改通知书，并处以罚款。此后，商厦停业。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司未能按约定完成消防、供电等配套工程，导致商厦无法正常经营，因此有权拒绝支付租金。郊区供销公司则认为，宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按约定全额支付租金，其拒付行为构成违约。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同有效。但合同履行过程中，郊区供销公司未能完成消防、供电等配套工程，导致商厦处于违法经营状态，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付该期间的租金。法院最终判决，在违法履行期间，宇航公司无需按原约定标准支付租金，但应参照当地同类房屋的租金标准支付适当的使用费。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是指一方在对方未履行合同义务时，有权拒绝履行自己的义务。本案中，郊区供销公司未完成消防、供电等配套工程，导致商厦无法合法经营，宇航公司有权以此为由拒绝支付租金。

第二，房屋租赁合同在违法履行期间，租金标准不能简单按合同约定执行。法院会综合考虑双方过错、实际使用情况等因素，参照市场标准确定合理的房屋使用费，而不是完全免除承租人的支付义务。

第三，租赁双方应当重视消防、供电等合规要求。出租人必须确保交付的房屋符合安全使用条件，承租人也不能在明知存在安全隐患的情况下强行开业，否则双方都可能承担相应责任。

王德林律师提示：

在文山地区，房屋租赁双方在签订合同时，应当明确约定出租人完成配套设施的时间节点和违约责任。如果出租人未按约定完成，承租人应及时书面催告并保留证据，必要时可行使合同履行抗辩权，避免因违法经营产生更大损失。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市