房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了长达十几年的租赁合同。双方约定由宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套工程。合同签订后，宇航公司陆续支付了部分定金和租金。

然而，商厦开业后不久，消防部门检查发现该商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，闹上了法庭。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未能完成供电增容和消防系统等配套工程，导致商厦无法正常营业，因此不应支付停业期间的租金。

供销公司则认为：宇航公司已经实际使用商厦并开业经营，消防问题双方都有责任，宇航公司应当按合同约定全额支付租金。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司应当支付租金，但租金标准不能按原合同约定的正常经营期间的标准计算。法院综合考虑双方过错程度、商厦实际使用情况等因素，酌情确定了停业期间的租金金额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。如果一方违约导致合同无法继续履行，另一方可以拒绝履行自己的义务，但不能滥用这项权利。本案中双方都有违约行为，不能简单地互相推卸责任。

第二，房屋处于违法使用状态期间的租金标准，不能简单按合同约定执行。法院会根据双方过错、实际使用价值、公平原则等因素综合判断。如果您在文山地区遇到类似租赁纠纷，建议先收集好双方违约的证据。

第三，消防验收是房屋出租和营业的前置条件。出租方有义务确保房屋符合消防安全要求，承租方也不能在明知存在消防隐患的情况下强行开业，否则双方都要承担相应责任。

王德林律师提示：

签订商业房屋租赁合同时，务必明确约定房屋的消防验收、供电配套等基础设施责任方和完成期限。如果对方未按时完成，应及时书面催告并保留证据，避免后续产生租金纠纷。文山地区的企业主在租赁商业用房时，建议在合同中加入"消防验收合格后方可开业"的条款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市