未取得预售许可证的商品房预售合同无效

未取得预售许可证的商品房预售合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该项目的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司），而深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效，并返还已付购房款及利息。

法院进一步查明，深发公司虽然与厚南公司、凯鹏公司等存在合作开发关系，但深发公司在与顺兴公司签约时，尚未取得该项目的合法土地使用权，也未办理商品房预售许可手续。厚南公司事后虽然出具了一份"承诺书"，表示认可深发公司的销售行为，但这并不能弥补合同签订时手续缺失的问题。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同，深发公司应返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司则认为：虽然当时手续不全，但事后取得了相关批文和许可，且厚南公司也出具了承诺书予以认可，合同应当认定为有效。双方应当继续履行合同。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订《商品房购销合同》时，尚未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定。根据《合同法》第五十二条，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，该商品房预售合同自始无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊类型的买卖合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。开发商必须已经取得土地使用权证和商品房预售许可证，才能对外预售房屋。如果开发商在签约时没有这些证照，即使事后补办，合同仍然可能被认定为无效。

第二，购房者支付了大额购房款后，如果合同被认定无效，开发商应当全额返还购房款，并赔偿购房者的利息损失。但实践中，购房者可能面临开发商资金链断裂、无法退款的风险。因此，购房前务必核实开发商的"五证"是否齐全。

第三，本案中虽然厚南公司事后出具了"承诺书"表示认可，但法院认为这不能改变签约时手续缺失的事实。购房者不能轻信开发商或第三方的口头或书面承诺，应当以政府颁发的证照为准。

王德林律师提示：

购房者在购买预售商品房时，务必先查看开发商是否已经取得《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。如果开发商无法提供，或者以"正在办理中"为由推脱，建议不要轻易签约付款。在文山地区，购房者如果遇到类似问题，可以委托律师协助核实开发商资质，避免因合同无效导致资金损失。已经签约但发现手续不全的，应当及时咨询律师，评估合同效力并采取相应维权措施。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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