按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与泰合公司、宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行向中振公司提供贷款。合同签订后，宝丰支行依约支付了贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购房款收条。

但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余款项一直拖欠未还。宝丰支行多次催收无果，向法院起诉要求解除按揭贷款合同，并以中振公司所购房屋的权益来偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同未办理抵押登记，根据武汉市的地方规定应属无效。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》的规定，抵押应为无效。此外，中振公司还将争议房屋抵押给了另一家公司并办理了登记，因此本案按揭合同不应有效。宝丰支行则认为，按揭合同是各方自愿签订，不违反国家法律，应当有效，一审判决正确。

法院判决

最高人民法院二审判决维持了一审的主要部分，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，并判决解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先受偿。法院同时撤销了一审中关于担保人责任的判决项。

律师分析

第一，本案的核心问题是按揭合同未办理抵押登记是否导致合同无效。最高人民法院明确指出，楼宇按揭不同于一般的财产抵押，不能直接套用地方政府关于抵押登记的规定来否定合同效力。在国家法律法规没有规定抵押未经登记即无效的情况下，仅因未办理登记就认定合同无效，缺乏法律依据。

第二，关于中振公司提出的另一家公司的抵押权问题。法院查明，该抵押关系设立在本案按揭合同之后，而且当时房屋尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，该抵押合同也未实际履行，因此该抵押登记没有效力，不影响本案按揭银行的权利。

第三，这个案例提醒我们，按揭贷款合同的法律效力不以抵押登记为唯一条件。即使没有办理抵押登记，合同本身在各方之间仍然具有约束力，购房人不能以未登记为由拒绝履行还款义务。

王德林律师提示：

如果您在购房过程中选择按揭贷款，应当重视合同的法律效力。即使按揭合同未办理抵押登记，您依然需要按约定偿还贷款。建议在签订按揭合同前咨询专业律师，确保了解合同条款的法律后果。在文山地区，遇到按揭纠纷的当事人也应及时寻求法律帮助，避免因误解合同效力而承担不必要的违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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