土地转让合同无效后如何追回已付价款
土地转让合同无效后如何追回已付价款
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（下称湛江公司）与一家房地产公司签订土地转让协议，约定以每亩数十万元的价格购买位于广西北海市的土地。湛江公司支付了全部价款，对方交付了土地红线图，双方还出具了“款地两清”的收据。后来，这家房地产公司被注销，其债权债务由其开办银行即中国银行遂溪支行承担。
湛江公司买下土地后，又转手卖给了另一家公司。但广西高院在另案中认定该转售合同无效，判令湛江公司返还买方的购地款。湛江公司因此向法院起诉，要求原卖方返还自己已支付的土地转让款及利息。
争议焦点
湛江公司主张：对方未取得土地使用权，也未办理出让审批手续，合同应属无效，对方应返还全部购地款。中国银行遂溪支行辩称：双方意思表示真实，合同已实际履行，应认定有效；且湛江公司在出具“款地两清”收据后多年未主张权利，已超过诉讼时效。
法院判决
最高人民法院撤销一审判决，认定土地转让合同无效，判令中国银行遂溪支行返还湛江公司已支付的土地转让款及利息。法院认为，转让方未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；同时，湛江公司出具收据后至向上级法院上诉的时间未超过两年诉讼时效，一审以超时效驳回不当。
律师分析
第一，土地转让合同必须满足法定条件，转让方需取得土地使用权并办理出让手续，否则合同无效。本案中，中银公司既无土地使用权，也未缴纳出让金，合同自始无效。
第二，合同无效后，双方应返还各自取得的财产。转让方不能因为已出具“款地两清”的收据就免除返还义务。收据只是确认收到款项，不改变合同无效的法律后果。
第三，诉讼时效从权利人知道权利被侵害时起算。本案中，湛江公司出具收据后，其权利是否受损需结合后续诉讼结果判断，不能简单以出具收据的时间点起算时效。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实对方是否已取得国有土地使用证，并确认土地性质为国有出让地。如果合同因对方不具备条件而无效，应及时主张返还已付价款，避免因拖延导致时效问题。在文山地区，此类土地纠纷时有发生，建议在签约前委托律师进行尽职调查。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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