开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司（以下简称旅游公司）与哈尔滨深业房地产发展有限公司（以下简称深业公司）签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款。
但深业公司未能在合同约定的时间内交付房屋，理由是遇到了供电问题等“非深业公司所能控制的事件”。旅游公司认为深业公司违约，向法院提起诉讼，要求解除合同并返还购房款及利息。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房，构成违约，应解除合同，返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：逾期交房是由于不可抗拒的水灾、供电问题等非其所能控制的事件所致，符合合同约定的延期交房条件，请求继续履行合同。
法院判决
一审法院判决解除合同，深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院改判：合同继续履行，深业公司应交付房屋，但需承担逾期交房的违约责任，按银行贷款利率赔偿旅游公司的损失。最高人民检察院提出抗诉，但最高人民法院最终维持了二审判决。
律师分析
第一，合同效力是关键。本案中，深业公司虽然未取得国有土地使用权证，但法院认为双方签订的商品房买卖合同是真实意思表示且内容合法，因此认定合同有效。合同有效是继续履行的前提。
第二，逾期交房不等于一定能解除合同。合同约定只有在逾期交房超过一定天数后，旅游公司才可提出解除合同。本案中，旅游公司起诉时，约定的解除条件尚未成就，因此法院不支持解除合同，而是判令深业公司承担违约责任。
第三，不可抗力或非控制事件需有证据。深业公司主张供电问题等属于“非其所能控制的事件”，但法院仅认可部分延期时间，对超出部分仍认定为违约。开发商不能随意以“不可抗力”为由逃避责任。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应仔细阅读逾期交房及解除合同的条款，明确约定解除权的行使条件和时间。如果开发商逾期交房，应及时收集证据，评估是否符合解除条件。在文山地区，类似纠纷中法院通常会优先维护合同稳定性，除非开发商严重违约，否则一般不会轻易支持解除合同。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市