买房签了预售合同，实际是抵债，合同有效吗
买房签了预售合同，实际是抵债，合同有效吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行一大笔贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用该公司在广州投资的一个商贸中心项目中的几层商铺来抵债，折合金额1.2亿多元。随后，银行和开发商签了正式的《房地产预售契约》，把商铺“卖”给了银行。
但问题来了：这份预售合同签了之后，银行实际上并没有直接付钱给开发商。开发商认为银行根本没付款，要求解除合同。银行却拿出一张“收据”，说已经用贷款抵了房款。双方争执不下，最终闹上了法庭。
争议焦点
银行主张：我们和华泰公司签了抵债协议，又和开发商签了预售合同，贷款本息已经转成了购房款，收据就是付款证明，合同已经履行完毕。
开发商主张：银行从未实际支付过一分钱购房款，那张收据是事后补开的，没有对应的付款凭证，合同根本没有履行，应当解除。
法院判决
法院最终认定，本案的《房地产预售契约》名为商品房预售，实为以房抵债，双方之间并不存在真实的商品房买卖关系。由于银行未能证明其已实际支付购房款，法院支持了开发商解除合同的请求。
律师分析
第一，合同名称不是判断合同性质的唯一标准。法院会穿透表面形式，审查双方的真实意思表示和实际履行情况。如果名为买卖、实为抵债，法院会按抵债关系处理。
第二，收据不等于付款凭证。银行虽然拿出了一张收据，但无法提供对应的银行转账记录或现金支付凭证，收据又是事后补开的，法院自然不会采信。打官司时，付款事实需要完整的证据链来证明。
第三，以房抵债协议本身并不违法，但必须真实履行。如果只是签了协议、办了合同，却没有实际付款或过户，债权人仍然无法真正实现债权。建议当事人在签这类协议时，同步办理资金监管或过户手续，避免后续纠纷。
王德林律师提示：
遇到“以房抵债”这类交易，不要只看合同名称，要仔细审查双方的真实意图和资金流向。如果您在文山地区遇到类似房产或合同纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因证据不足或合同性质认定错误而吃亏。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市