未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将红城湖国际大厦A座预售给海南顺兴房地产开发公司，合同总金额高达4.25亿元。签约时，深发公司并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现项目土地使用权多次转让，深发公司根本不具备售房主体资格，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款。

更复杂的是，这块地的原土地使用权人厚南公司虽然事后出具了“承诺书”表示认可深发公司的销售行为，但三方之间的合作关系几经变更，土地手续始终不完善。深发公司甚至用厚南公司名下的土地证向银行抵押贷款1500万元。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，也没有售房主体资格，因此双方签订的《商品房购销合同》应属无效，深发公司必须返还已收的5000万元购房款及利息。

深发公司则辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书认可销售行为，且项目已经实际开工建设，合同应当有效，双方应该继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但合同中关于厚南公司提前收取7000万元“利润保证金”的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。不过，对于顺兴公司与深发公司之间的预售合同效力问题，一审法院并未直接作出认定，而是重点处理了合作方之间的纠纷。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》及《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。本案中深发公司签约时三证全无，其与顺兴公司签订的预售合同在性质上属于无效合同。即使事后补办手续，也不能改变签约时合同违法的基本事实。

第二，厚南公司虽然事后出具“承诺书”，但这种单方承诺不能替代法定的预售许可手续。购房者不能因为开发商事后获得认可就认为合同有效。在司法实践中，法院通常严格审查签约时是否具备法定条件，这对保护购房者权益至关重要。

第三，本案中顺兴公司支付了5000万元巨款，但只拿到一个手续不全的合同，风险极大。这提醒我们，在购买预售商品房时，一定要核实开发商是否取得“五证”，特别是土地使用权证和预售许可证。如果开发商无法提供，就应当果断拒绝付款，避免陷入类似纠纷。

王德林律师提示：

在文山地区，商品房买卖纠纷时有发生，购房者签约前务必查验开发商的“五证”原件。如果发现开发商手续不全，建议立即停止付款并咨询专业律师。已经付款的，可以主张合同无效并要求返还购房款及利息，但要及时行动，避免开发商资金链断裂导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市