买房合同是真实买卖还是以房抵债
买房合同是真实买卖还是以房抵债
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
华泰公司欠清远金融市场1.2亿多元贷款，双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州某商贸中心四楼、六楼商铺抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，但双方并未实际付款和交房。
2001年，开发商起诉要求解除合同，理由是购房款从未实际支付。而清远金融市场（后由人行清远支行承继权利）则拿出一张盖有开发商项目章的1.185亿港元收据，声称已用贷款抵清了房款。开发商则指出该收据是华泰公司事后补开的，实际没有付款。
争议焦点
开发商主张：双方签订的是商品房预售合同，但购房人从未支付过一分钱，合同没有实际履行，应当解除。购房人主张：双方真实意思是以房抵债，贷款本息已经抵作房款，收据就是付款凭证，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，双方签订的《房地产预售契约》名为商品房买卖，实为以房抵债。开发商为华泰公司的债务提供担保，以出售房屋的方式实现债权清偿。因此，该合同并非真实的商品房买卖关系，而是债务履行方式的约定。法院驳回了开发商要求解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，判断一份合同是商品房买卖还是以房抵债，不能只看合同名称，要看双方的真实目的和背景。本案中，双方签订预售契约前已有明确的抵债协议，房屋买卖是为实现债权而设。
第二，以房抵债协议不等于商品房预售合同。前者是债务履行方式，后者是典型的买卖合同。如果一方仅以未收到购房款为由要求解除合同，法院会审查双方的真实法律关系。本案中法院认定抵债关系成立，开发商不能单方解除。
第三，收据等付款凭证是否有效，要看是否有真实的资金往来。如果收据是事后补开、无银行转账记录佐证，法院不会轻易认定已付款。
王德林律师提示：
如果您在购房或债务处理中遇到类似情况，建议在签订合同前明确约定是买卖还是抵债，并保留好付款凭证、银行流水等证据。文山地区的居民如有相关疑问，可携带合同原件到律师事务所当面咨询，避免因合同性质不清引发纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市