商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家金融公司与一家工贸公司签订了一份《抵债协议书》，约定工贸公司因欠金融公司1.2亿余元贷款本息，将投资在建的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）作价抵债。随后，金融公司与开发商省一建城建分公司签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元的价格出售给金融公司，并约定金融公司分10次付清房款，开发商于1996年6月30日交付房屋。
然而，合同签订后双方并未实际履行。开发商一直没有收到购房款，金融公司则声称已经用贷款抵债方式付清了楼款，并出示了一张加盖“收款专用章”的1.185亿港币收据。开发商认为该收据是事后补办的，实际没有付款。2001年，开发商起诉要求解除商品房预售合同。
争议焦点
开发商认为：双方签订的是商品房预售合同，金融公司从未实际支付购房款，应当解除合同。金融公司认为：双方签订的是以房抵债合同，金融公司已经用华泰公司的贷款本息抵付了购房款，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案应认定为商品房预售合同关系，而非以房抵债合同。金融公司未能提供实际付款的凭证，其持有的收据系事后补办，不能证明已付清购房款。最终判决解除双方签订的《房地产预售契约》，由金融公司承担诉讼费用。
律师分析
第一，区分商品房预售合同和以房抵债合同的关键在于当事人的真实意思表示。商品房预售合同的核心是买卖关系，买受人支付房款，出卖人交付房屋；而以房抵债合同的核心是债务清偿关系，用房屋所有权抵偿已有债务。本案中，虽然双方曾签订《抵债协议书》，但随后的《房地产预售契约》明确约定了付款方式和交付时间，更符合商品房买卖的特征。
第二，主张合同已履行的一方应当承担举证责任。金融公司声称已用贷款抵债方式付清楼款，但仅提供了一张事后补办的收据，没有银行转账记录、付款凭证等客观证据，无法证明实际付款事实。法院据此认定其未履行付款义务。
第三，实践中，开发商和购房者应当注意保存完整的交易凭证。无论是商品房买卖还是以房抵债，都应当有清晰的资金流向记录，避免仅凭一张收据就认定付款完成，否则在发生纠纷时难以维权。
王德林律师提示：
在签订购房合同时，建议明确合同性质是买卖还是抵债，并在合同中载明具体付款方式、时间和凭证要求。如果涉及以房抵债，建议同时签订债务清偿协议和房屋买卖合同，并保留完整的转账记录。在文山地区，类似的商品房纠纷时有发生，购房者应当注意审查合同条款，避免因合同性质不清导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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