开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应在1994年12月31日前交付房屋。
旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司直到1996年才完成房屋交付。深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到困难等"非其所能控制的事件"所致。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，已构成违约，应当解除合同，返还购房款及利息，双倍返还定金。深业公司主张：延期交房是由于供电等不可控因素造成，符合合同约定的延期条件，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院判决解除合同，深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院改判合同继续履行，但深业公司需支付逾期交房期间的利息损失。最高人民检察院提出抗诉，但最高人民法院再审后维持了二审判决。
律师分析
第一，关于合同效力的认定。本案中，深业公司虽未在签约时取得国有土地使用权证，但合同是双方真实意思表示，且后续取得了相关证件，法院认定合同有效。这提醒购房者，不能仅以开发商缺少某一证件就主张合同无效。
第二，关于逾期交房违约责任的认定。合同约定，因"非深业公司所能控制的事件"可延期交房，但深业公司需提供政府证明。本案中，供电问题被认定为可延期因素，但延期后的交房时间应以实际供电时间为准，而非合同原定日期。
第三，关于合同解除权的行使。合同约定逾期交房超过一定天数，购房者方可解除合同。本案中，旅游公司起诉时尚未达到该天数，且房屋已具备交付条件，法院支持了继续履行合同，但要求开发商承担逾期交房的违约责任。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应仔细阅读延期交房的免责条款，注意哪些情况开发商可以免责、免责期限如何计算。遇到开发商逾期交房，建议先计算是否已达到合同约定的解除条件，再决定是主张解除合同还是要求赔偿。在文山地区，购房者如遇到类似问题，建议及时收集合同、付款凭证和开发商延期通知等证据，必要时咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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