土地转让合同无效后如何追回款项

土地转让合同无效后如何追回款项

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（下称湛江土地总）从中国银行遂溪支行（下称遂溪中行）开办的中银公司手中，购买了一块位于广西北海市的土地。双方签订了《土地转让协议》，湛江土地总共支付了土地转让款，中银公司也交付了土地相关文件。后来，湛江土地总又将这块土地转卖给了另一家公司。

但问题在于，中银公司转让的这块土地，是从北海市招商中心那里得来的，土地性质是划拨用地，没有办理出让手续，也没有缴纳土地出让金。也就是说，中银公司本身并不具备转让这块土地的合法资格。

随后，湛江土地总与下家之间的土地转让合同被法院认定无效，湛江土地总被迫向下家返还了已收到的转让款及利息。于是，湛江土地总转而向中银公司（后因公司注销，由其开办单位遂溪中行承担债务）主张权利，要求返还当初支付的土地转让款。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质也不符合转让条件，因此双方签订的《土地转让协议》应属无效，遂溪中行作为中银公司的债务承担者，应当返还全部土地转让款及利息。

遂溪中行辩称：双方之间实际上是合同转让关系，而非土地使用权转让，合同是双方真实意思表示，应当认定为有效。而且，湛江土地总在拿到土地文件后多年未主张权利，已经超过了法律规定的诉讼时效，法院不应再保护其权利。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，确认中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效；判令遂溪中行在判决生效后十日内返还湛江土地总土地转让款及相应利息。

法院核心理由：中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应属无效。同时，湛江土地总在出具收据后至向法院上诉主张权利，并未超过两年的诉讼时效期间。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律要求。转让方必须已经取得土地使用权证，并且土地性质必须是可转让的出让用地。如果是划拨用地，必须经过政府批准并补缴土地出让金后才能转让。本案中，中银公司既没有取得土地使用权证，土地也是未办理出让手续的划拨用地，合同自然无效。

第二，合同无效后，双方都有返还义务。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，虽然湛江土地总也明知土地不具备转让条件而签约，有一定过错，但中银公司作为转让方承担主要责任，因此法院判决遂溪中行返还全部土地转让款及利息。

第三，诉讼时效问题值得注意。很多人以为拿到收据、文件后就万事大吉，但法律保护权利是有时间限制的。本案中，湛江土地总之所以没有被驳回，是因为它通过另案诉讼的方式，及时主张了权利，没有超过两年的诉讼时效。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到土地转让、房屋买卖等合同纠纷，建议您首先确认对方是否具备合法的转让资格，比如是否持有土地使用权证、土地性质是否为出让等。不要轻信口头承诺，务必查验相关证照原件。

此外，一旦发现合同可能存在无效情形，或者对方违约，建议尽快咨询专业律师并采取法律行动，避免因拖延导致超过诉讼时效而丧失胜诉权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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