未办抵押登记的楼宇按揭合同是否有效

未办抵押登记的楼宇按揭合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家投资公司（中振公司）向开发商购买商业大楼的部分楼层，总价数千万元，付款方式为银行按揭。投资公司、开发商和银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定投资公司把购房合同项下的全部权益抵押给银行，银行提供贷款，开发商承担担保责任。合同签订后，银行按约放款，开发商出具了收到全部购房款的收条。

然而，投资公司在偿还部分贷款本息后，剩余到期欠款一直未还。银行多次催收无果，起诉到法院，要求解除按揭贷款合同，并以抵押的房屋权益偿还欠款。

争议焦点

投资公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府发布的《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押应为无效。而且投资公司此前已将同一房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行的抵押权不能对抗该信托公司。

银行则认为：按揭合同合法有效，应当继续履行，投资公司违约应承担还款责任，银行对抵押物享有优先受偿权。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决的主要部分，即解除按揭贷款合同，投资公司一次性归还贷款本金及利息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先偿还银行。同时纠正了一审关于担保人责任的判决。

核心理由：楼宇按揭不同于一般财产抵押，当时国家法律并未规定未经登记即无效，仅依据地方政府规章认定合同无效没有法律依据。投资公司后来将房屋抵押给其他公司是在本案按揭合同之后，且该抵押当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，故不影响本案银行的权利。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将购房合同项下的权益质押给银行作为还款担保，银行放款后，购房人取得房屋所有权再正式办理抵押登记。本案中，合同签订后银行已放款、开发商已收款，合同实际履行，仅因未办理抵押登记就认定无效缺乏法律依据。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的直接依据。根据合同法规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定才可能导致合同无效。武汉市政府发布的《武汉市房地产抵押管理办法》属于地方政府规章，不能作为认定合同无效的依据。

第三，后设立的抵押不能对抗先设立的按揭权利。投资公司在按揭合同之后又将同一房屋抵押给其他公司，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能办理抵押登记，该抵押登记本身无效，不影响银行对房屋享有的权利。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房时，一定要重视办理抵押登记手续。虽然未办理登记不一定导致合同无效，但会影响银行优先受偿权的实现，一旦发生纠纷，购房者可能面临被要求一次性还清全部贷款的风险。建议在签订按揭合同后，及时配合银行和开发商办理抵押登记。在文山地区，购房者如果遇到按揭纠纷，应当尽早咨询专业律师，避免因拖延导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市