土地使用权转让合同能否解除

土地使用权转让合同能否解除

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，成都远东房地产开发公司与泰昌公司签订了一份土地使用权转让合同。泰昌公司支付了1300万元后，又将合同权利义务转让给了新成立的君诚公司。1997年，远东公司与君诚公司重新签订了土地使用权转让合同，约定君诚公司分期支付3290万元转让款。

合同签订后，君诚公司只支付了部分款项，后续款项一直未付。远东公司多次催要无果，遂向法院起诉，要求解除合同、支付违约金并赔偿损失。

争议焦点

远东公司认为：君诚公司长期不按合同约定支付转让款，已构成根本违约，合同应当解除，君诚公司应支付违约金并赔偿逾期付款造成的经济损失。

君诚公司认为：远东公司未完成全部土地的拆迁和手续办理，导致项目无法正常开发，自己有权暂不付款，合同不应解除，远东公司反而应当承担违约责任。

法院判决

法院经审理认为：双方签订的土地使用权转让合同合法有效，君诚公司未按约定期限支付转让款，已构成违约。远东公司已完成大部分合同义务，君诚公司长期不付款导致合同目的无法实现，远东公司有权解除合同。最终判决解除合同，君诚公司支付违约金30万元并赔偿远东公司经济损失。

律师分析

第一，土地使用权转让合同的效力认定。这类合同只要当事人意思表示真实、内容不违反法律强制性规定，且转让方已取得土地使用权证，合同即为有效。本案中远东公司签约时已取得部分土地的使用权证，合同效力没有问题。

第二，合同解除的条件。一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。君诚公司长期不支付转让款，远东公司催告后仍不履行，远东公司有权解除合同。

第三，违约金与赔偿损失可同时主张。合同约定违约金30万元，但这并不排除守约方就实际损失另行索赔的权利。远东公司因君诚公司违约造成的资金占用损失，法院予以支持。

王德林律师提示：

签订土地使用权转让等重大合同时，务必明确付款时间和违约责任。如果对方长期不付款，应及时通过书面方式催告，保留证据。在文山地区，类似合同纠纷实践中也常见，建议当事人在签约前咨询专业律师，避免因合同条款不明确而陷入纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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