房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了长达20年的租赁合同。合同约定宇航公司支付租金，并负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。合同签订后，宇航公司陆续支付了部分租金，商厦也开张营业。

但商厦开业后，因消防系统、水电系统未达标，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，供销公司起诉宇航公司要求支付租金，宇航公司则反诉要求赔偿损失。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常营业，属于违约在先，因此自己有权拒绝支付租金。

供销公司主张：宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按合同支付租金，消防问题双方都有责任，不能成为拒付租金的理由。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司应当支付实际使用期间的租金，但租金标准不能按原合同约定，应当参照同地段同类房屋的市场租金标准合理确定。法院同时认定，双方对商厦违法经营都有责任，各自承担相应损失。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随意行使的。本案中宇航公司虽然以对方未完成配套为由拒付租金，但法院认为其已经实际使用房屋并经营，不能完全拒绝付款，只能就对方违约造成的损失主张赔偿。

第二，违法履行期间的租金标准不能按原合同。房屋租赁合同如果处于违法履行状态（比如未经消防验收就营业），法院不会支持按原合同约定收取高额租金，而是按实际使用价值公平确定。

第三，租赁双方对违法经营都有责任的，各自承担后果。消防、水电等公共安全条件，出租人和承租人都有义务配合完成，任何一方不能以对方问题为由完全推卸自己的责任。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，一定要明确双方在消防、水电等公共配套上的责任分工，并约定完成时限。在文山地区的租赁纠纷中，很多当事人就是因为没有书面约定这些细节，导致停业后责任不清、损失扩大。建议在合同履行中，任何一方发现问题都要书面通知对方并保留证据，不要等到停业了再追究责任。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市