未取得预售许可证的商品房预售合同无效

未取得预售许可证的商品房预售合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）与海南深发房地产开发公司（下称深发公司）签订了一份《商品房购销合同》，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同约定，必须经土地原权利人厚南公司等盖章确认才能生效。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但后来顺兴公司发现，深发公司在签订合同时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，土地实际属于厚南公司。顺兴公司担心风险，向法院起诉要求确认合同无效，并返还已付购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应属无效。深发公司则认为：双方已实际履行合同，且事后得到了土地权利人厚南公司的认可和承诺，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该《商品房购销合同》无效。深发公司应将收取的5000万元购房款返还给顺兴公司，并赔偿相应利息损失。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效前提是开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律为了保障购房人权益设定的强制性条件，缺一不可。

第二，即使事后土地权利人出具承诺书表示认可，也不能弥补合同成立时缺乏法定条件的缺陷。合同效力以签订时的状态为准，不能通过事后追认来“补票”。

第三，购房人在签订大额预售合同前，应当主动核实开发商的土地使用权证和预售许可证，必要时可向当地房管部门查询，避免因合同无效导致资金风险。

王德林律师提示：

在文山地区，购房人签订商品房预售合同时，务必查看开发商是否已取得“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果发现证件不全，建议暂不付款，必要时咨询专业律师，避免陷入合同无效后追款困难的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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