房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，后与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订租赁协议，将整幢大楼出租给宇航公司，租期较长，租金逐年增长。协议约定，宇航公司需支付定金，开业后租金按半年预付。

商厦建成后，宇航公司进行了装修并开业经营。但因供电增容未成、消防系统未经验收，消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方就停业期间租金是否应付、按什么标准支付产生争议，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：因郊区供销公司未完成供电增容、消防系统等义务，导致商厦无法正常营业，其有权拒绝支付停业期间的租金。郊区供销公司则认为：宇航公司已实际使用房屋并开业，应按合同约定全额支付租金，停业是宇航公司自身原因造成。

法院判决

最高人民法院二审认为：房屋租赁合同有效，但双方均存在违约行为。郊区供销公司未完成消防、供电等配套设施，宇航公司明知条件不具备仍强行开业。在违法履行期间，房屋实际无法正常使用，租金不应按合同约定标准全额计算，而应参照房屋所在地段的同类房屋租金标准酌情确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方未履行主要义务，另一方才能拒绝履行相应义务。本案中，双方均有过错，不能简单以对方违约为由拒付租金。

第二，租赁房屋处于违法使用状态期间，租金标准不能一概而论。如果房屋因出租方原因无法正常使用，承租方可以主张减免租金；但如果承租方明知风险仍强行使用，也应承担相应责任。

第三，法院在确定租金时，会综合考量房屋实际状况、双方过错程度、当地同类房屋租金水平等因素，而非简单按合同约定执行。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确出租方对房屋设施（如消防、供电）的交付标准和完成期限。如果承租方发现房屋不具备合法使用条件，应及时书面提出异议，切勿冒险强行开业。在文山地区，类似因消防验收问题引发的租赁纠纷时有发生，建议承租方在开业前主动核实相关审批手续，避免陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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