买房合同是预售还是抵债，法院如何认定

买房合同是预售还是抵债，法院如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，一家贸易公司欠银行巨额贷款本息，双方签订协议，用贸易公司投资开发的商场部分楼层抵债。随后，开发商与银行签订了正式的《房地产预售契约》，约定银行购买这些楼层，总价约1.185亿港元。

但合同签订后，银行并未实际支付购房款，而是拿出一张由贸易公司人员事后补开的收据，声称已用贷款抵清了房款。开发商则认为这笔钱从未到账，要求解除合同。双方因此闹到法院。

争议焦点

开发商主张：双方签的是商品房预售合同，银行没有按约定支付购房款，应解除合同。

银行主张：双方实际是以房抵债，之前的贷款本息已经折抵了房款，合同已经履行完毕，开发商无权解除。

法院判决

法院经审理认定，本案实质上是商品房预售合同关系，而非以房抵债。银行未能提供真实付款凭证，仅凭一张事后补开的收据不能证明已付款。最终，法院支持开发商解除合同的请求。

律师分析

第一，合同性质不能仅看名称，更要看实际履行内容。本案中，双方签订了规范的《房地产预售契约》，约定了付款时间和交房条件，符合商品房预售的特征，法院据此认定为预售合同关系。

第二，以房抵债必须有明确的债务抵偿协议和真实的债务凭证。银行虽然提交了抵债协议，但该协议是银行与贸易公司之间签订，开发商并未参与，且银行无法证明贷款本息已实际转化为购房款，因此不能对抗开发商。

第三，收据的真实性和关联性至关重要。银行提交的收据是贸易公司人员事后补开，没有对应的付款流水或银行凭证，法院不予采信。在商品房交易中，仅凭一张收据主张已付款，风险极高。

王德林律师提示：

在商品房买卖中，无论是预售还是抵债，都要注意合同主体与实际履行主体的一致性。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，审查合同性质和相关证据，避免因合同定性错误导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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