开发商逾期交房，购房者能否解约退款
开发商逾期交房，购房者能否解约退款
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订购房合同，购买深业大厦部分房屋，总价款约1000万元。旅游公司按约支付了定金、购房款及银行按揭贷款，但深业公司未能按期交房。
深业公司辩称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等“非其所能控制”的原因，符合合同约定的延期条件。旅游公司则认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款及利息、双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定期限，已构成根本违约，购房者有权解除合同并要求赔偿。深业公司主张：延期系因供电等不可控因素，符合合同延期约定，合同应继续履行，其仅承担逾期期间的违约责任。
法院判决
一审法院支持旅游公司，判决解除合同、返还购房款本息并双倍返还定金。二审最高人民法院改判：合同继续履行，深业公司须在判决生效后交付房屋，并支付自约定交房日至实际供电日期间的逾期交房违约金（按购房总价款及同期贷款利率计算）。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院维持了二审判决。
律师分析
第一，商品房买卖合同是否有效，关键看签约时是否具备法定要件。本案中，深业公司虽未取得国有土地使用证，但已取得建设用地规划许可证、预售许可证等，且双方真实意思表示一致，合同应认定有效，而非无效。
第二，购房者能否解除合同，要看合同约定的解约条件是否成就。本案合同约定“逾期交房超过90天，购房者可解约”，但法院认定深业公司延期交房的期间因供电问题等可顺延，实际逾期并未达到解约天数，因此不支持旅游公司解约请求。购房者需注意：合同中约定的解约条件必须清楚明确，且实际违约天数要严格计算。
第三，开发商逾期交房的违约责任，法院通常按合同约定处理。本案中，深业公司虽未构成根本违约，但仍需按银行贷款利率赔偿旅游公司逾期期间的损失。这说明，即使合同继续履行，开发商也不能免除违约责任。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应重点查看交房时间、逾期交房的违约责任条款以及解约条件。如果开发商逾期交房，建议及时收集证据（如催告函、现场照片、政府文件），并咨询律师评估是否符合解约条件。在文山地区，类似纠纷中法院更注重合同约定和实际履约情况，建议购房者优先选择资信良好的开发商，并在合同中明确约定不可抗力以外的延期交房情形。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市