未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但顺兴公司后来发现，深发公司卖房时并没有取得该块土地的使用权证，也没有取得商品房预售许可证。而且，这块土地的实际使用权人是另一家公司——海南厚南旅业有限公司（厚南公司）。顺兴公司认为合同缺少法定条件，起诉要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司在签订合同时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同应当无效，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司则认为：虽然手续不全，但事后厚南公司出具了承诺书认可其销售行为，且项目已经实际开工建设，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订商品房预售合同时，没有取得土地使用权证书，也没有取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律规定开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证才能对外销售房屋。如果缺少这些关键证件，合同很可能被认定无效。

第二，本案中即使厚南公司事后出具承诺书认可深发公司的销售行为，也不能弥补合同签订时缺少法定证件的缺陷。法律对商品房预售的资格要求是硬性规定，不能通过事后追认来补救。

第三，购房人在购买期房时，一定要核实开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商证件不全就签合同付款，将来可能面临合同无效、钱款难以追回的风险。

王德林律师提示：

在文山地区购房时，建议您务必查验开发商的五证是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果遇到开发商证件不全就要求付款的情况，应当谨慎对待，必要时咨询专业律师，避免陷入合同无效的纠纷中。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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