房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期较长，租金按年递增。双方约定了开业时间，但供电、消防等配套迟迟没到位。宇航公司着急开业，结果消防验收没过，被消防部门责令停业。停业期间，租金该不该付、按什么标准付，双方闹上了法院。

宇航公司说，是房东没搞好水电消防，导致商厦被停业，自己没法正常经营，所以不应当再付租金。供销公司则认为，房子已经交付，宇航公司也实际开业了，停业是宇航公司自己的责任，租金必须按原合同标准继续付。

争议焦点

宇航公司主张：合同无法继续履行是房东违约造成的，停业期间的租金不应支付。供销公司主张：房屋已交付使用，停业是承租人自身原因，租金应按合同约定全额支付。

法院判决

最高人民法院二审认为，租赁合同有效，但在违法履行期间，承租人实际无法正常使用房屋，出租人也未尽到提供合格房屋的义务。法院酌情调整了租金标准，按实际使用价值和双方过错程度，降低了停业期间的租金金额，而不是按原合同约定的递增租金计算。

律师分析

第一，房屋租赁合同即使有效，如果房屋存在消防等安全隐患导致无法正常使用，承租人有权主张减少租金。法院不会机械地按合同约定执行，而是根据实际使用情况公平处理。

第二，合同履行抗辩权很重要。一方不履行合同义务（比如不提供合格房屋），另一方可以暂时不付租金或要求调整。但要注意，不能随意单方停付，最好通过书面形式固定证据，必要时起诉或仲裁。

第三，租赁双方在签约前应当明确水电、消防等配套设施的交付标准和时间。如果出租人承诺的配套无法兑现，承租人有权要求赔偿损失或解除合同，但要及时主张权利，避免长期僵持导致损失扩大。

王德林律师提示：

租赁房屋时，务必在合同中写明配套设施的标准和交付时间，并约定违约责任。如果发现房屋存在安全隐患或配套不达标，应及时书面通知对方并保留证据。在文山地区，不少商铺租赁纠纷就是因为消防验收问题引发，建议承租人在装修前先核实房屋的消防资质，避免开业后被责令停业造成损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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