如何区分商品房预售合同与以房抵债合同

如何区分商品房预售合同与以房抵债合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿余元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司将投资建设的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场折价抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售。

签约后，双方并未实际履行。省一建城建分公司认为合同未履行，起诉要求解除合同。人行清远支行则主张已通过贷款抵楼款方式付清了购房款，并提交了一份1996年的收据作为证据。但省一建城建分公司指出，该收据是华泰公司事后补办的，实际并未付款。

争议焦点

省一建城建分公司主张：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场从未实际支付购房款，合同未履行，应予解除。

人行清远支行主张：双方实际是以房抵债，贷款本息已抵作购房款，合同已履行完毕，开发商应协助办理产权过户。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案法律关系本质上是商品房预售合同关系，而非以房抵债关系。法院判决支持省一建城建分公司解除合同的请求。

核心理由：虽然双方曾签订《抵债协议书》，但随后签订的《房地产预售契约》明确约定了房屋价款、付款方式、交付时间等商品房买卖核心条款。人行清远支行未能提供证据证明其已实际向开发商支付购房款，仅凭一份事后补开的收据不能证明付款事实。因此，双方之间形成的是商品房预售合同关系，而非以房抵债关系。

律师分析

第一，合同性质的认定不能只看名称，而要依据合同内容和实际履行情况。本案中，双方虽然先签了抵债协议，但后续签订的商品房预售合同具备了买卖合同的全部要素，法院据此认定双方建立的是商品房买卖关系。

第二，购房款的支付必须有真实的资金凭证。如果主张以贷款抵房款，必须能够证明贷款确实已经发放、资金已经转入开发商账户，或者有银行转账记录等客观证据。仅凭一张收据，不足以证明付款事实。

第三，开发商和购房者都应注意保存完整的交易凭证。特别是涉及以物抵债、以贷抵款等特殊交易方式时，更要有书面的资金流向记录，否则在发生纠纷时可能无法证明自己的主张。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似商品房买卖纠纷，建议在签约前仔细审查合同性质，明确是真实买卖还是以房抵债。付款后务必保留银行转账记录、收据等原始凭证，以免日后产生争议。遇到复杂情况，最好在签约前咨询专业律师。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市