未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南顺兴公司准备购买深发公司开发的“红城湖国际大厦”A座，双方签订了商品房购销合同，总金额高达4亿多元。合同约定，必须由原土地开发商厚南公司签字盖章才能生效。但厚南公司事后出具了承诺书，表示认可这笔交易。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权多次转让，深发公司实际上没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同无效，要求深发公司返还购房款及利息。而深发公司认为，厚南公司已经认可了这笔交易，合同应当有效。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司主张：虽然手续不全，但土地实际使用人厚南公司已出具承诺书认可了销售行为，且工程已实际施工，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定。虽然厚南公司事后出具了承诺书，但不能弥补合同签订时的违法情形。最终认定该商品房预售合同无效，深发公司应返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这是法律为了保护购房者权益设置的强制性规定，不能通过事后承诺来弥补。

第二，购房者在签订商品房预售合同前，应当主动要求开发商出示上述证照。如果开发商无法提供，说明该项目可能存在问题，此时支付大额购房款风险极高。

第三，即使开发商承诺“后续会补办手续”，在手续齐全前签订的合同仍然可能被认定为无效。一旦合同无效，购房者只能要求返还购房款，无法主张房屋交付或违约赔偿，损失可能包括房价上涨带来的差价损失。

王德林律师提示：

在文山地区购房时，尤其是购买期房，务必先核实开发商的五证是否齐全，特别是商品房预售许可证。不要轻信开发商的口头承诺或事后补办的承诺书。如果发现开发商手续不全，建议暂缓付款并咨询专业律师，避免陷入类似纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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