房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了九胜商厦，1996年与宇航公司签订租赁协议，将整幢大楼出租给宇航公司，租期20年，约定租金逐年递增。宇航公司支付了部分租金，并对商厦进行了装修和设备安装。

1999年商厦开业后，因消防系统未经验收、存在重大火险隐患，被消防部门责令停业整改。双方因消防设施由谁负责、租金是否应继续支付等问题产生争议。宇航公司认为供销公司未完成消防配套，导致商厦无法经营，拒绝支付剩余租金；供销公司则认为宇航公司已实际使用房屋，应全额支付租金。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未按约定完成消防、供电等配套设施，导致商厦违法经营并被责令停业，构成根本违约，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付停业期间的租金。

供销公司主张：宇航公司已实际接收并使用房屋，开业经营数月，应按合同约定支付全部租金。消防问题系宇航公司装修不当所致，与供销公司无关。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方均存在违约行为。供销公司未完成消防等配套设施，宇航公司在明知消防未验收的情况下强行开业，均有过错。在合同处于违法履行状态期间，租金标准不应按合同约定全额计算，而应参照当地同类房屋的市场租金标准酌情确定。最终判决宇航公司按市场租金的70%支付停业期间的使用费。

律师分析

第一，合同履行抗辩权并非无限制。当一方未履行合同义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，但必须基于诚实信用原则，不能滥用。本案中宇航公司明知消防不合格仍强行开业，事后又以此为由拒付租金，法院未完全支持其抗辩。

第二，违法履行状态下的租金标准需要合理调整。房屋租赁合同如果处于违法履行期间（如未经消防验收即投入使用），法院不会简单按合同约定支持全额租金，而是综合双方过错程度、实际使用情况等因素，参照市场租金标准予以调整。

第三，消防验收是房屋租赁中的重要合规事项。出租人和承租人均有义务确保租赁房屋符合消防等安全要求，否则双方都可能承担行政处罚甚至民事赔偿责任。

王德林律师提示：

承租房屋前务必核实房屋的消防、水电等设施是否合规验收，不要为了赶工期而冒险开业。在文山地区，很多商铺租赁纠纷都源于消防验收问题，建议在租赁合同中明确约定消防设施由谁负责、何时完成，并约定相应的违约责任。如果发现对方存在违约行为，应及时书面催告并保留证据，避免因自身行为导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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