商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司因欠清远金融市场贷款本息1.2亿余元，用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，总成交价港币1.185亿元。
但合同签订后，双方并未实际履行。清远金融市场没有支付购房款，开发商也没有交付房屋。多年后，开发商向法院起诉，要求解除商品房预售合同。清远金融市场则主张已经以贷款抵楼款的形式付清了全部购房款，并拿出一份加盖了项目开发部收款专用章的收据作为证据。
争议焦点
开发商认为：双方签订的《房地产预售契约》是独立的商品房买卖合同，清远金融市场并未实际支付购房款，收据是事后补开的，没有对应的付款凭证，因此合同应当解除。
清远金融市场认为：购房款已经通过华泰公司欠其的贷款本息抵销，收据就是付款凭证，合同已经履行完毕，不应解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质上是清远金融市场与华泰公司之间的以房抵债关系，而非开发商与购房人之间的真实商品房买卖关系。双方签订的《房地产预售契约》是为了配合抵债协议的履行而补办的形式手续，清远金融市场并未实际向开发商支付购房款。最终判决支持开发商的诉讼请求，解除商品房预售合同。
律师分析
第一，商品房预售合同与以房抵债合同是两种性质不同的法律关系。预售合同的核心是开发商向购房人出售房屋、购房人支付房款；而以房抵债则是债务人用房屋抵偿欠款，本质上是债务清偿方式。实践中，很多人将两者混为一谈，容易引发纠纷。
第二，判断一份合同是真实的商品房买卖还是以房抵债，不能只看合同名称和表面形式，而要综合审查合同签订的背景、当事人之间的真实意思、款项支付情况等因素。本案中，开发商并未收到任何购房款，收据也是事后补开，说明双方并无真实的买卖意图。
第三，购房人如果通过以房抵债方式取得房屋，应当要求开发商出具正式的购房款收据，并保留好抵债协议、银行转账凭证等付款证据。否则，一旦开发商主张合同未履行，购房人将面临证据不足的风险。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似问题，建议在签订商品房买卖合同时，明确区分是真实购房还是以房抵债，并将付款凭证、抵债协议等证据妥善保管。如果对方要求以贷款或债务抵销房款，最好要求对方出具书面确认函，避免日后产生争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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