土地转让合同无效后能否要求返还价款
土地转让合同无效后能否要求返还价款
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的一处土地转让给湛江土地总。湛江土地总支付了部分转让款，但后来发现中银公司并未取得该土地的使用权，也没有办理土地出让手续。
之后，湛江土地总又将这块土地转卖给了另一家公司。因转卖合同被法院认定为无效，湛江土地总被判决返还转卖款。这时，湛江土地总向法院起诉，要求中银公司返还已经支付的土地转让款。由于中银公司已被注销，其债权债务由遂溪中行承担。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质存在问题，双方签订的土地转让合同应当无效，遂溪中行应当返还已支付的转让款及利息。
遂溪中行则认为：双方签订的协议是合同转让而非土地使用权转让，且意思表示真实，合同有效。另外，湛江土地总主张权利的时间已经超过了法律规定的诉讼时效，不应得到法院支持。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，遂溪中行应在判决生效后十日内返还湛江土地总已支付的土地转让款及利息。案件受理费由双方按比例承担。
律师分析
第一，土地使用权转让必须符合法定条件。转让方应当取得土地使用权并办理出让手续，否则转让合同无效。本案中，中银公司未取得土地使用权、未办理出让手续，合同依法无效。
第二，诉讼时效的计算起点很重要。本案中，从湛江土地总出具收据到其向法院主张权利，并没有超过法律规定的两年诉讼时效，因此法院支持了其诉讼请求。
第三，合同无效后，双方应当返还各自取得的财产。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。本案中，中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签约，也需承担相应责任。
王德林律师提示：
涉及土地使用权转让时，一定要核实转让方是否已取得土地使用权证，以及是否办理了土地出让手续。如果合同无效，应及时主张返还已支付的款项，避免超过诉讼时效。文山地区的当事人在处理土地或房产转让纠纷时，建议先咨询专业律师，评估合同效力和维权时机。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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