未取得预售证签商品房预售合同是否有效

未取得预售证签商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司先后支付了5000万元购房款。

但顺兴公司后来发现，这个项目存在多个问题：土地虽然属于海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），但厚南公司并未在合同上签字盖章，只是事后出具了一份承诺书。而且，深发公司在卖房时既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同。

深发公司辩称：虽然前期手续不全，但后来已经补办了部分手续，而且顺兴公司已经支付了部分房款，合同应当继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据我国法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这些证件是保障购房者权益的基本前提，缺少任何一个，合同都可能被认定无效。

第二，合同无效后，开发商应当返还购房款。本案中，虽然深发公司后来补办了一些手续，但签订合同时不具备预售条件的事实无法改变。法院判决合同无效并返还购房款，保护了购房者的合法权益。

第三，购房者要特别注意审查开发商的资质。在文山地区，购房者购买期房时，一定要查看开发商是否取得了商品房预售许可证，不要被所谓"内部认购""低价优惠"等说辞迷惑，避免陷入类似纠纷。

王德林律师提示：

购买期房前，务必要求开发商出示土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议暂缓购买或咨询专业律师。在文山地区，购房者可以通过当地住建部门查询开发商的预售许可信息。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市