楼花按揭未办抵押登记合同是否有效

楼花按揭未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。合同签订后，银行向泰合公司支付了全部贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题未能按期还清剩余贷款。

银行起诉要求解除合同，并以抵押房产权益偿还贷款本息。中振公司则提出，按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市的房地产抵押管理规定，合同应属无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》应认定为无效；而且争议房屋已抵押给案外人广州国投并办理了登记，银行无权主张优先受偿。

银行主张：合同是三方自愿签订，内容合法，且已实际履行多年。未办理抵押登记不影响合同效力，银行有权就抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审法院关于解除合同、中振公司归还贷款本息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。同时指出，一审判决涉及担保人责任的部分因银行未起诉担保人，予以撤销。

核心理由：楼宇按揭不同于一般抵押，不能简单套用地方性抵押管理规定认定无效。合同是当事人真实意思表示，不违反法律法规，且已实际履行，应认定为有效。

律师分析

第一，按揭贷款合同效力的认定，核心是看合同是否违反法律法规的强制性规定。本案中，虽然武汉市有抵押登记的地方规定，但国家法律层面并未规定未经登记抵押无效，且按揭与一般抵押在性质上存在区别。法院更注重合同的实际履行情况和当事人的真实意思表示。

第二，购房人如果同时将同一房产抵押给多家机构，后设立的抵押不能否定在先按揭合同的效力。本案中，中振公司在按揭合同之后又将房屋抵押给广州国投，但该抵押所依据的合同并未实际履行，且房屋当时尚未竣工验收，依法不能办理抵押登记。

第三，按揭贷款合同中约定的还款义务是明确的，购房人一旦出现长期逾期或无力偿还的情况，银行有权要求解除合同并一次性收回全部贷款本息，同时可以就抵押房产行使优先受偿权。

王德林律师提示：

签订按揭贷款合同后，建议购房人及时配合银行办理抵押登记手续。虽然未登记不必然导致合同无效，但登记后能更好地保护各方权益。如果出现还款困难，应主动与银行沟通协商，避免被诉至法院后承担一次性还款的压力。在文山地区，购房人办理按揭时也要注意核实房产是否具备预售条件，避免因楼盘烂尾或权属不清引发纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市