房屋租赁合同违法履行时租金如何认定

房屋租赁合同违法履行时租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把一栋在建商厦租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。双方约定由宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。大楼封顶后，宇航公司支付了部分租金，商厦开始营业。

但商厦开业后被发现未经消防验收，存在重大火险隐患，被消防部门责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司认为供销公司没有完成供电和消防设施，导致无法正常经营，拒绝支付剩余租金。供销公司则起诉要求宇航公司支付欠付的租金。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦无法合法营业，自己有权拒绝支付租金。供销公司则认为：宇航公司已经实际使用房屋并开业，应当按照合同支付租金，消防问题是宇航公司装修造成的。

法院判决

最高人民法院二审认为，房屋租赁合同有效，但房屋在违法状态下使用，租金标准不能按照合同约定计算。法院综合考虑双方过错，酌情确定了实际使用期间的租金数额，并判决宇航公司支付欠付租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使要谨慎。即使对方有违约行为，也不能随意停止支付租金，需要看违约是否导致合同目的无法实现。本案中，消防问题确实影响了正常经营，但宇航公司已经实际使用了房屋。

第二，违法履行状态下的租金标准不必然按合同约定。如果房屋存在违法问题，比如未经消防验收就投入使用，法院会考虑房屋的实际使用价值，酌情确定合理租金，而不是机械地按照合同约定的金额计算。

第三，租赁双方都要注意合同约定的义务，尤其是涉及消防、供电等行政许可的事项。这些义务的履行直接影响房屋能否合法使用，也关系到租金能否按约定收取。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定出租方需要完成的配套设施和行政许可义务，以及违约后的租金调整机制。在文山地区，不少商铺租赁因消防验收问题产生纠纷，建议承租方在开业前核实房屋是否具备合法营业条件，避免后续争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市