未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南顺兴公司打算从深发公司手里购买一栋名为“红城湖国际大厦”的楼盘，双方签了合同，顺兴公司陆续支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，这块地的土地使用权原本属于另一家公司——厚南公司，而深发公司根本没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。

实际上，这块地的使用权几经转手：厚南公司先与凯鹏公司合作开发，凯鹏公司又把项目转给了深发公司，最后厚南公司与深发公司又签了合作建房协议。但所有转让手续都不完整，土地使用权一直没有变更登记到深发公司名下。顺兴公司认为深发公司没有卖房资格，起诉要求确认合同无效并退款。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备销售期房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》因违反法律强制性规定而无效，深发公司应当返还全部购房款及利息。

深发公司辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书认可销售行为，且三方多次签订协议变更合作关系，合同已经实际履行，大厦也建到了正负零，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：厚南公司与深发公司的合作建房合同有效，但合同中“未建成先收7000万元利润保证金”的条款因显失公平而无效，判令厚南公司退还该笔款项。但最高人民法院二审认为，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下与顺兴公司签订预售商品房合同，违反了法律强制性规定，该合同无效，深发公司应返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，核心看开发商是否具备法定条件。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。本案中深发公司一项都没有，合同自然无效。

第二，事后“认可”不能弥补合同无效。厚南公司虽然出具了承诺书，同意深发公司卖房，但这不能替代法定的行政审批手续。法律对商品房预售的资质要求是强制性的，不能通过当事人之间的约定或事后追认来规避。

第三，购房者遇到类似情况要果断止损。本案顺兴公司支付了5000万元，发现对方手续不全后立即起诉，避免了更大损失。如果继续付款，等楼盘烂尾或无法办证，追回款项会更加困难。

王德林律师提示：

买房前一定要核实开发商的“五证”是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，如果遇到开发商手续不全就要求购房者付款的情况，建议先向当地住建部门核实项目资质，不要轻易支付大额定金或首付款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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