购买的土地面积缩水，合同是否有效
购买的土地面积缩水，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司付了钱并拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批设计时，发现证上登记的面积和实际规划面积对不上。
原来，这块地里有城市道路，按规定不能转让，而且土地位置图也没有经过规划部门审批。规划局后来规划时，把道路宽度从证上写的30米改成了实际需要的宽度，导致置地公司实际能用的土地面积比证上少了很多。置地公司要求补偿或退款未果，只好打官司。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整块地转让的，土地使用证上的面积是土地部门办的，自己没有过错，合同应该有效。
置地公司认为：土地使用证上写的面积和实际面积不符，而且城市道路不能转让，合同应属无效，发展公司应当退款并赔偿损失。
法院判决
最高人民法院终审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司设计费、勘察费等损失。
律师分析
这个案子告诉我们几个重要法律点：
第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。你在购买土地时，一定要确认土地性质，如果里面包含市政道路，这部分面积是不能作为可转让土地计算的。
第二，土地转让合同不一定全盘无效。法院会把合法部分和违法部分分开处理，合法部分继续有效，违法部分认定无效。本案中，规划部门最终确认的可使用面积部分，法院认定合同有效。
第三，土地证上的面积不等于实际可用面积。土地证登记的面积可能和规划部门实际规划的面积不一致，购买土地前最好先向规划部门核实，避免出现"买了用不了"的情况。
王德林律师提示：
购买土地或房屋前，建议先到规划部门核实土地性质和面积，不要只看土地使用证。文山地区的朋友如果遇到类似问题，可以携带相关材料来我所咨询，我们会帮您分析合同效力及维权方案。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市