买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行一大笔贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用这家公司投资开发的商场四楼、六楼来抵债。随后，银行与开发商签订了《房地产预售契约》，开发商也出具了收据，但银行实际并没有支付购房款。
多年后，开发商起诉银行，要求解除商品房预售合同。银行则主张，自己已经用贷款抵了购房款，合同已经履行完毕。开发商认为，收据是事后补开的，银行根本没有付钱，所谓的“以房抵债”只是形式，双方实际上还是借贷关系。
争议焦点
银行主张：双方签订了正式的预售合同，开发商也开了收据，购房款已经用贷款抵清，合同已经履行完毕。
开发商主张：收据是事后补开的，银行没有实际付款，双方的真实意思是借贷而非买房，合同应当解除。
法院判决
法院经审理认定，双方签订的《抵债协议书》和《房地产预售契约》本质上是以房抵债，并非真实的商品房买卖。银行未能证明实际支付了购房款，开发商也未实际交付房屋，合同并未实际履行。最终判决解除商品房预售合同。
律师分析
第一，判断合同性质要看双方的真实意思。本案中，银行和欠款公司先签了抵债协议，后与开发商签预售合同，整个过程是围绕“以房抵债”展开的，并非独立的商品房买卖。
第二，仅有收据不等于实际付款。银行虽然持有开发商出具的收据，但没有付款凭证，收据也是事后补开，不能证明购房款已经支付。
第三，以房抵债的合同需要实际履行才能生效。如果双方只是签了合同，没有实际交付房屋或支付款项，合同可能被认定为未履行，法院可以判决解除。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，比如对方拿一份合同说“已经抵债了”，但实际没有付款或交房，建议您保留好付款凭证、合同原件、沟通记录等证据。在文山地区，因以房抵债引发的纠纷并不少见，建议在签合同前咨询专业律师，明确合同性质，避免事后扯皮。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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