未取得土地使用权证和预售许可证，购房合同有效吗

未取得土地使用权证和预售许可证，购房合同有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司作为卖方，与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同还特别约定，必须经过原土地持有人厚南公司等盖章确认才能生效。但厚南公司事后出具了承诺书，表示认可这笔交易。

顺兴公司先后支付了5000万元购房款，但后来发现，这个项目的土地使用权还在厚南公司名下，深发公司并没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同无效，要求返还购房款及利息，于是起诉到法院。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，因此双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同。

深发公司则认为，虽然手续不全，但厚南公司已经出具承诺书认可了销售行为，并且双方已经实际履行了合同，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律的强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》无效。法院判决深发公司返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，根据我国法律规定，商品房预售必须满足一定条件，其中最关键的就是开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这两个证是保障购房人权益的基础，缺一不可。

第二，即使卖方事后得到土地权利人的承诺或认可，也不能弥补合同签订时缺乏法定要件的缺陷。法律的强制性规定不能通过当事人之间的约定来规避。

第三，这个案例告诉我们，在购买期房时，一定要先核实开发商是否已经取得了完整的合法手续，包括土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等。如果发现手续不全，即使价格再优惠，也要谨慎考虑。

王德林律师提示：

如果您在文山地区准备购买商品房，建议在签订合同前，要求开发商出示完整的证件材料，并可以到当地住建部门查询项目是否已经取得预售许可。如果开发商无法提供，最好不要轻易付款，避免陷入类似纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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