购买的土地面积缩水，能要求退款赔偿吗

购买的土地面积缩水，能要求退款赔偿吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家公司从另一家公司手里购买了一块土地，双方签了合同，办了土地使用证。可等到买地公司拿着土地使用证去规划部门审批时，才发现土地使用证上写的面积和实际能用的面积差了一大截。原来，卖方转让的土地里包含了城市道路，而道路属于市政设施，法律上根本不能转让。买地公司实际能用的土地面积比合同约定的少了上千平方米。

买地公司要求卖方退钱或补地，但卖方不同意。买地公司只好告到法院，要求卖方承担赔偿责任。

争议焦点

买方认为：卖方提供的土地使用证面积与实际不符，还把不能转让的城市道路也算进去，合同应该无效，卖方要退钱并赔偿损失。

卖方认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证的面积是国土局办的，自己没过错，合同有效，不同意退款赔偿。

法院判决

最高人民法院最终判决：合同中涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划要求的土地面积部分有效。卖方多收的土地转让金要退还给买方，还要赔偿买方因勘察设计等造成的经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律规定不得转让。卖方把道路面积也计入转让土地中，这部分合同内容违法，自然无效。

第二，卖方在办理土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与实际规划面积不符，存在明显过错，应当承担赔偿责任。

第三，合同部分无效不影响其他部分的效力。对于符合规划要求的土地，合同仍然有效，双方可以继续履行。

王德林律师提示：

买地前一定要核实土地的实际规划情况，不要只看土地使用证上的面积。建议去当地规划部门查询土地的具体规划条件，确认是否有市政道路等不可转让的部分。在文山地区，类似土地面积纠纷时有发生，建议在合同中明确约定面积不符时的处理方式，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市