未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证的“红城湖国际大厦”A座预售给顺兴公司，合同金额高达4.25亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该项目的土地使用权属于另一家公司（厚南公司），深发公司根本没有合法的预售资格。顺兴公司随即起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

案件涉及多家公司的项目转让和合作开发关系，但核心问题是：深发公司在卖房时既没有拿到土地证，也没有拿到预售许可证，这样的商品房预售合同是否有效。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当无效，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司认为：虽然手续不全，但后续已经补办了一些审批文件，且双方一直在实际履行合同，合同应当有效，顺兴公司不能单方面毁约。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：厚南公司取得合法土地使用权后，与深发公司建立了合作建房关系，双方虽未办理土地使用权变更登记，但实际实施了合作行为，且双方愿意继续合作，故认定合建合同有效。但法院同时指出，合同中关于深发公司预先支付7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。对于顺兴公司与深发公司的预售合同效力问题，法院最终认定因未取得预售许可证，合同无效。

律师分析

第一，根据我国《城市房地产管理法》和最高人民法院的司法解释，开发商在预售商品房时，必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证。这两个证是预售合同的法定生效要件，缺一不可。本案中深发公司在签约时没有这两个证，合同依法应当认定为无效。

第二，合同无效的法律后果是双方返还财产。顺兴公司已经支付的5000万元购房款，深发公司应当返还。如果深发公司因为合同无效产生了损失，可以按照双方的过错程度分担责任。本案中深发公司明知自己没有预售资格仍然售房，过错较大。

第三，购房者要注意，不要因为开发商承诺“后面会补办手续”就轻易付款。预售许可证是保护购房者的重要屏障，没有这个证，即使签了合同、付了款，合同也可能被认定为无效，届时维权成本很高。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查验开发商的《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。如果开发商无法提供，建议不要签约付款。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询项目的预售许可信息，避免陷入类似纠纷。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市