买地面积缩水，转让合同是否有效
买地面积缩水，转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家公司（发展公司）将一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时，发现土地实际面积比证上写的少了上千平方米。原来，土地使用证标注的面积包括了城市道路，而道路属于市政设施，不能转让。规划局要求道路宽度为30米，但土地证上写的是15米，导致实际可用的土地面积大幅缩水。
置地公司多次找发展公司和当地政府要求补偿或退款，都没有结果，最后起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为：土地是按整体面积转让的，位置图和规划图一致，土地使用证面积是国土部门登记的，自己没过错，合同应该有效。
置地公司认为：土地证上写的面积根本不够，道路不能转让，发展公司提供的图没经过规划审批，合同应该无效。
法院判决
一审法院认定合同部分无效，发展公司需返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计、勘察费等损失。最高人民法院二审维持了大部分判决，只调整了诉讼费的分担。
法院认为：城市道路是市政设施，法律禁止转让，发展公司将道路面积一并转让违法。合同涉及道路面积的部分无效，符合规划要求的土地转让部分有效。土地实际面积应以规划部门确定的为准，发展公司多收的钱要退还。
律师分析
这个案子对买卖土地或房屋的人有几点重要提醒：
第一，土地转让合同不是签了就全有效。法律明确规定，城市道路等市政设施不能买卖。如果合同中包含了不能转让的部分，这部分合同条款就是无效的。
第二，买地或买房时，不能只看土地使用证上的面积。一定要去规划部门核实，看实际可用的面积是不是和证上写的一致。特别是土地证上标注的道路、绿化等公共区域，这些面积不能算成自己的使用面积。
第三，卖方提供的位置图、规划图等文件，必须经过规划部门审批。如果卖方用未经审批的图来签合同，导致买方拿到手的面积不对，卖方要承担主要责任，包括退还多收的钱和赔偿买方的损失。
王德林律师提示：
购买土地或房产前，建议委托律师或专业人员到规划部门核实土地性质、实际面积和规划要求。如果发现卖方将道路等公共设施计入转让面积，要特别警惕。在文山地区，类似因土地面积不符引发的合同纠纷并不少见，建议在合同中明确约定面积确认方式和违约责任条款。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市