借名买房被查封，实际出资人能拿回吗

借名买房被查封，实际出资人能拿回吗

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

刘某某因为贩卖毒品被判了无期徒刑，还被没收了全部个人财产。法院在执行没收财产时，查封了一套登记在刘某某名下的房产。这时候，一个叫王某某的人站出来说，这套房子其实是他买的，只是借了刘某某的名字登记，他才是真正的房主，要求法院解封。

王某某拿出了物业费、水电费的交费票据，上面确实都是他的名字。但法院一看，买房合同、发票、贷款手续全是刘某某的。开封中院和河南高院都认为，借名买房只有内部债权关系，不能对抗法院的查封，驳回了王某某的请求。王某某不服，一路申诉到最高人民法院。

法院判决

最高人民法院撤销了之前两级法院的裁定，要求开封中院重新审查这个案子。最高法认为，不能只看房产证上登记的名字就下结论，必须查清楚：借名买房合同是不是真的，房款是谁付的，贷款谁还的，房子谁在住。而且，王某某后来在2022年拿到了这套房子的不动产权证，法院还要核实查封和登记的时间先后，看有没有恶意转移财产的情况。

律师分析

第一，借名买房在法律上风险很大。很多人觉得“房子是我买的，名字是谁的不重要”，但法院执行时，首先看的是物权登记。如果房子登记在被执行人名下，就会被当作他的财产查封。借名人要证明自己是实际权利人，需要拿出非常扎实的证据，比如付款凭证、还款记录、居住证明等等，光靠几张物业费发票还不够。

第二，这个案子告诉我们，刑事案件的财产执行和普通民事案件不太一样。在文山地区，如果涉及刑事没收财产，案外人提出异议，法院必须进行实体审查，不能简单套用“外观主义”原则。也就是说，法院不能只看登记名字，要查清真实的权利归属。但前提是，借名人得先把证据准备充分，否则法院也很难支持。

王德林律师提示：

不要轻易借名买房，特别是给有犯罪风险或债务纠纷的人。一旦对方出事，房子被查封，你要证明自己是实际权利人，难度很大，成本也高。如果实在要借名买房，务必保留好所有付款凭证、贷款还款记录和实际居住的证据，最好签订书面协议并公证。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2024-17-5-203-066。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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