产权交易所拍卖无证房屋，服务费能退吗？

产权交易所拍卖无证房屋，服务费能退吗？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

产权交易所通过公开竞价方式开展的产权交易活动，应当遵守拍卖法的规定，对拍卖标的物的真实性和合法性进行审查。如果拍卖的房屋没有取得建设工程规划许可证，这种房屋依法不能作为拍卖标的。产权交易所拍卖此类房屋并向买受人收取服务费的，服务合同因违反公序良俗而无效。即使买受人知晓房屋没有办证手续，产权交易所也不能以此为由主张合同有效。

案情简介

2020年，某产权交易所受出租方委托，在网上发布公告，公开竞价租赁某东市场。公告中写明，该市场没有房屋产权证、土地使用证和建筑工程规划许可证。承租人陈某参与竞价并成功竞得，支付了交易服务费80万元，随后与出租方签订了租赁合同。后来，法院判决认定该租赁合同无效，因为房屋没有规划许可证，不能用于租赁。陈某于是起诉产权交易所，要求退还80万元服务费并支付资金占用费。产权交易所辩称，已经告知了房屋现状，风险应由陈某自己承担。法院最终判决产权交易所退还服务费80万元，驳回陈某其他请求，二审维持原判。

律师解读

这个案例涉及产权交易所的审核义务和合同效力问题，我给大家分析两个关键点：

第一，产权交易所对拍卖标的物有合法性审查义务。产权交易所不是简单的信息发布平台，它开展公开竞价活动，本质上就是拍卖。按照拍卖法，拍卖人必须在拍卖前核实标的物是否合法。本案中，房屋没有建设工程规划许可证，属于违法建筑，依法不能作为拍卖标的。产权交易所没有履行审查义务，反而将违法标的物推向市场，这种行为违反了法律强制性规定。

第二，服务合同因违反公序良俗而无效。公序良俗是法律的基本原则，指公共秩序和善良风俗。拍卖违法建筑，会助长违规建设，扰乱房地产市场秩序，损害社会公共利益。因此，即便陈某在竞拍时知道房屋无证，产权交易所也不能免责。法院认定服务合同无效，产权交易所收取的费用应当返还。这也提醒大家，不能因为“明知”就认为交易合法，法律对违法交易的否定态度是明确的。

王德林律师提示：

如果您参与产权交易所的拍卖或竞价，务必先核实标的物是否具备合法手续，尤其是建设工程规划许可证、产权证等关键文件。如果交易所未披露或隐瞒重大瑕疵，您可以主张合同无效并要求退还费用。在文山地区处理类似纠纷时，建议咨询专业律师，避免因信息不对称造成损失。

来源：《人民司法》2025年第02期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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