全部文章

[德林律师法律小贴士分享]\n包销人在开发商与买受人商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位如何确定？\n包销人作为具体民事行为人，与案件有直接的利害关系，案件的处理结果往往涉及返还购房价款、赔偿损失等，因而可将包销人作为共同被告。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师

[德林律师法律小贴士分享]\n办证请求权是否适用诉讼时效？\n办证请求权与一般之债权请求权不同，该项请求权具有极强的物权性倾向或物权属性，不应适用诉讼时效。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师

[德林律师法律小贴士分享]\n逾期交房\n开发商逾期交房后主张合同约定的违约金过高而请求法院予以降低的，应当由其承担举证责任。开发商主张按照同地段同类房屋租金标准作为认定损失依据的，应当予以支持。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师

[德林律师法律小贴士分享]\n“凶宅”的出卖人应当承担物的瑕疵担保责任\n买卖合同的标的物如果是“凶宅”，无疑它的交易价值会大为降低，成交的可能性也会降低，房屋中发生的“非正常死亡”的事实当然会构成物的价值瑕疵。“凶宅”的出卖人应当承担出卖人应当承担物的瑕疵担保责任。

[德林律师法律小贴士分享]\n开发商售房不得保留外墙面所有权及使用权\n外墙面不属于单个业主，并不属于开发商，而属于业主共有，开发商不能在出售房屋时在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权。

[德林律师法律小贴士分享]\n商品房买卖合同没有约定违约条款，守约方可否请求违约方承担违约责任？\n违约责任是法律规定的，当事人可以约定具体承担违约责任的方式和计算赔偿额的方法，当事人在合同中没有约定违约责任条款不影响守约方提出对方承担违约责任的请求。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师

[德林律师法律小贴士分享]\n商品房面积按套内建筑面积计价，面积存在误差的处理\n1、面积误差在3%以内。面积增加的，由买受人按照合同给定的单价补足，面积减少的，由出卖人返还减少面积的房价款。\n2、面积误差超过3%。买受人可以要求解除合同。如果继续履行合同，面积增加的，误差比在3%以内部分由买受人按合同价补足，超出3%部分买受人不用支付价款，所有权归买受人。面积减少的，误差比在3%以内部分由出卖人返还购房款及利息，超出3%部分由出卖人双倍返还买受人。\n

[德林律师法律小贴士分享]\n装修公司选用材料挥发的甲醛严重超标给业主造成损害，应当如何承担赔偿责任？\n虽然装修公司选用的建材是经买房者验收的，但不能以此免除其赔偿的责任。因为装修公司作为一家专业的装修公司，有较强的专业知识背景，在选用建材上，对建材质量、建材是否符合国家标准也具有很强的专业识别能力，业主将房屋委托给装修公司进行装修，将选用建材的权利也委托给装修公司，这也说明是业主对装修公司提供专业服务的信任。装修公司在选用建材上有过错的，理应承担由此给他人造成损害的赔偿责任。

[德林律师法律小贴士分享]\n出卖人的质量瑕疵担保责任如何承担？\n出卖人就转让房屋对买受人负有质量瑕疵担保责任。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。\n出卖人明知或应当知道房屋存在质量瑕疵，而故意隐瞒的，买受人请求出卖人承担修复、赔偿损失等违约责任的，应予支持。

[德林律师法律小贴士分享]\n房屋价款纠纷与质量异议如何处理？\n在出卖人要求买受人支付房屋价款的诉讼中，买受人主张房屋存在质量瑕疵，拒绝支付房屋价款，或要求减少房屋价款的，一般应当作为抗辩处理。\n如果买受人主张房屋存在质量瑕疵，并要求出卖人承担修理、支付违约金、赔偿损失等违约责任的，应当告知买受人提起反诉或另行提起诉讼，买受人提起反诉的，与房屋价款纠纷一并处理，买受人不提起反诉的，对房屋质量问题，在房屋价款纠纷中不予处理。

[德林律师法律小贴士分享]\n在商品房质量存在何种瑕疵时，购房者可以拒收房屋？\n就房屋主体质量而言，只有在建筑工程验收合格后方可交付使用，未经验收或不合格的，不得交付使用。如果没有经过竣工验收的建设工程交付使用的，开发商就违反了法律的强制性规定，开发商理应向买受人承担房屋质量责任，买受人因此可以拒收房屋。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师

[德林律师法律小贴士分享]\n买受人在约定的交房期限届满之日起超过诉讼时效期间起诉的交房的，能否支持？\n如果交房期限届满时房屋具备法定交付条件，应适用诉讼时效期间。\n如果交房期限届满时房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师\n祝各位端午节快乐！！！

[德林律师法律小贴士分享]\n购房者无正当理由拒绝接收房屋应承担何种法律责任？\n买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师

疫情下的法律进校园，王德林到秉烈乡中学开展法律网络直播课

今年疫情以来，对各学校的法律进校园产生了很大的影响，为创新法律进校园讲课方式，2020年6月19日下午，云南

[德林律师法律小贴士分享]\n开发商因政府部门迟延办理备案而逾期交房能否免责？\n开发商不应因此而免责。政府部门逾期办理备案的行为并不存在于商品房买卖合同关系之中，而是处在行政管理部门与开发商之间的行政关系之中，若开发商因此而免责，相当于将行政管理部门原因所造成的损失转嫁给购房者承担，与公平原则相违背。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师

[德林律师法律小贴士分享]\n出卖人在交付房屋时，经常要求买受人按照出卖人制定的房屋交付流程先行预缴物业费、代办产权证费用、公共维修基金等其他费用后，才能交付房屋钥匙，应如何处理？\n如果合同中未明确约定买受人支付上述费用的义务应当先于或与出卖人的交付义务同时履行的，出卖人无权未经买受人同意单方制定收房条件和流程，买受人也有权拒绝按照该收房条件和流程接收房屋，如果出卖人因此延期交房，应当承担逾期交房的违约责任。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师

[德林律师法律小贴士分享]\n开发商逾期交房应如何承担违约责任？\n1、购房人有权要求开发商支付违约金并继续履行交付房屋的义务。\n2、购房人有权要求支付违约金并解除合同。\n3、购房人有权要求赔偿损失。\n\n《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的性质如何区分？\n两书的交付属于行政法规和行政规章规定的当事人的义务，属于出卖人的法定义务，出卖人必须严格遵守，故两书的交付应属于出卖人交付房屋时的一个必要条件。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师

[德林律师法律小贴士分享]\n商品房交付条件的判断标准如何界定？\n应当以备案验收合格作为交付条件。未经过验收备案并取得《商品房验收备案表》是不符合法律规定的验收合格交付使用条件的，开发商应承担逾期交房违约金。\n\n商品房验收合格的标准是什么？\n商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，买受人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师

[德林律师法律小贴士分享]\n“一房数卖”中无法取得商品房所有权的买受人如何进行法律救济？\n买受人除可以追究出卖人的违约责任外，还可以以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效，从而达到履行自身合同的目的。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师

[德林律师法律小贴士分享]\n商品房“一房数卖”合同如何履行？\n1、已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。\n2、数个买受人均未办理商品房过户登记手续的，支持已经办理商品房预告登记手续的房屋所有权人的要求。\n3、既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。\n4、均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应予支持。\n5、如果上述情况均未发生，则签约在先的买受人的房屋所有权要求应该得到支持。\n更多精彩内容欢迎关注微信公众号：王德林律师